Condominio, l’assemblea convocata via mail non ha nessun valore: ecco le nuove regole

Negli ultimi anni, la tecnologia ha cambiato profondamente il modo in cui comunichiamo e organizziamo le nostre attività quotidiane.

Anche nel contesto della gestione condominiale, si tende sempre più a utilizzare strumenti digitali per facilitare le comunicazioni tra amministratori e condomini. Tuttavia, non tutte le modalità di contatto elettronico sono considerate valide o efficaci dal punto di vista legale.

Questo può influire sulla validità delle riunioni e delle decisioni prese al loro interno. La trasformazione digitale porta vantaggi evidenti, come la rapidità e la comodità, ma solleva anche questioni importanti sul piano giuridico e amministrativo. In particolare, è essenziale conoscere quali strumenti siano realmente riconosciuti dalla legge per evitare errori che potrebbero compromettere la validità delle assemblee.

Le modalità legali di convocazione dell’assemblea condominiale

Secondo l’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere inviato attraverso modalità specifiche e rigorosamente definite dalla legge. Tra i mezzi validi figurano la raccomandata con ricevuta di ritorno, la posta elettronica certificata (PEC), il fax e la consegna a mano, strumenti considerati tassativi che non possono essere sostituiti o derogati con altri sistemi, nemmeno se concordati preventivamente con i condomini.

In particolare, l’uso della semplice e-mail ordinaria, seppur diffuso e apparentemente pratico, non garantisce la validità legale della convocazione. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, ha confermato che la disponibilità del condomino a ricevere comunicazioni tramite posta elettronica normale non esime dall’osservanza delle modalità previste dalla normativa.

Solo i mezzi indicati dalla legge assicurano la certezza della ricezione e il rispetto dei termini previsti per la convocazione. Pertanto, per evitare rischi di nullità o annullabilità delle delibere assembleari, è fondamentale che gli amministratori adottino esclusivamente le forme di convocazione riconosciute dalla legge.

Le implicazioni legali di una convocazione invalida

Quando l’assemblea condominiale viene convocata tramite un mezzo non previsto dalla legge, le delibere adottate possono essere impugnate e dichiarate annullabili. La legge tutela il diritto di ogni condomino a essere correttamente informato e a partecipare consapevolmente alle decisioni collettive. Se un condomino non riceve l’avviso di convocazione con le modalità stabilite, ha il diritto di contestare le delibere adottate durante quella riunione.

Tuttavia, è importante ricordare che l’impugnazione delle delibere è soggetta a un termine di decadenza di 30 giorni, decorrenti dalla data dell’assemblea o, per i condomini assenti, dalla ricezione del verbale. Inoltre, l’irregolarità nella convocazione può compromettere la validità delle decisioni, anche se queste sono state approvate dalla maggioranza dei presenti.

Per questo motivo, gli amministratori devono rispettare con attenzione le modalità di convocazione previste dalla normativa, evitando così contestazioni che potrebbero portare all’annullamento delle delibere e a ulteriori contenziosi legali.